很多投资者考虑到新能源项目前期成本较高，风险较大，倾向于以兼并、收购现有新能源项目公司形式，实现对新能源项目的控制。但该种形式并不能规避所有风险。一方面，投资者需要防范股权转让、入股新公司过程中可能面临的公司层面的风险，避免成为“背锅侠”，另一方面，投资者还需要对新能源项目本身的合法性、盈利性进行严格审查和评估，避免“事倍功半”。 收购风电项目公司，在项目公司层面主要涉及哪些法律风险？ 一般情况下，投资者对目标公司股权的收购，不仅意味着标的股权的转让，也意味着投资者成为了目标公司的所有者。收购方一方面要关注股权转让交易本身的风险，即股权合法性及其是否被限制交易的风险；另一方面，还需关注项目公司是否存在重大负债或相应纠纷的风险。 1.风电项目公司股权本身的合法性风险 股权本身的合法性风险，主要是指原股东持有的股权是否合法，及其是否按约履行了出资义务的风险。具体而言，对收购方后续合法权益会产生实质影响的法律风险主要包括：股权出售方在设立项目公司时是否足额缴纳出资；出资形式是否符合法律规定；非货币财产出资作价是否违反法律强制性规定，以及是否办理财产权属转移手续；是否存在抽逃出资行为等。如果原股东未按约履行出资义务或抽逃出资，则会明显降低项目公司的价值，增加受让方负担，从而破坏股权交易的对价性。如果原股东以土地使用权作价进行出资，却未依法将该土地使用权过户至项目公司名下，则可能进一步对项目的合法性产生影响。 实践中，如果在项目公司股权转让后发生了上述问题，收购方可以转让方欺诈为由诉请撤销转让合同，或以其违反合同义务为由，主张其承担相应违约责任。此外，在公司法意义上，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定（三）》规定，股东的出资义务不因股权转让而得以免除，如果善意受让人以项目公司名义要求原股东履行出资义务，应得到法院的支持。 2.风电项目公司股权被限制交易的风险 该类风险主要包括：标的股权的质押和查封，在建风电项目主体股权转让的政策限制，以及特殊主体转让股权的特别限制等。 （1）项目公司股权的质押和查封 实践中，利用项目公司股权质押是融资担保的重要方式，而且很有可能基于融资纠纷，债权人对股权进行查封。故收购股权方式项下，需解除对股权的质押和查封，才能办理过户。如出现股权质押、查封情况，鉴于协商谈判、偿付债务、解除质押和法院查封，直至股权过户期间存在一定间隔，如方案设计或操作不当，可能出现各方无法预料的风险和变数。在我们接触的案件中，也有收购主体通过法院执行程序受让股权的情形。此外，如果收购的股权并非项目公司的全部股权，也要考虑其他股东的优先购买权问题。 （2）在建风电项目主体股权转让的政策限制 我国政府能源主管部门为避免市场主体倒卖项目备案文件及相关权益的投机行为扰乱市场，对在建光伏、风电项目的投资主体变更进行了严格的监管。《国家能源局关于开展新建电源项目投资开发秩序专项监管工作的通知》（国能监管[2014]450号）规定，坚决制止新建电源项目投产前的投机行为，将所在省电源项目备案（核准）情况、电源项目投产前各项工作进展情况、电源项目投产前的股权变动等情况及电源项目建成投产情况等列为专项监管的重点内容。部分省份也出台了就限制、禁止在建风电行业投资主体变更的规定。虽然此类规定的效力级别不属于法律或行政法规，但实践中存在依据该些规定对项目公司的股权并购协议确认为无效的司法判例。此外，擅自变更在建风电项目投资主体，可能面临不能取得电价补贴，甚至项目暂停、取消等严重后果。因此，建议投资方在实施并购之前，就目标项目的具体审批事项和进展，以及后续政府手续等事宜，直接咨询当地发改、能源主管部门，以避免并购方案遭遇政策性的阻碍。 （3）特殊主体转让风电项目公司股权的特别限制 该类限制主要指国有企业持有的风电项目公司股权转让，以及风电项目公司为外商投资企业的情形。 对于国有企业而言，《中华人民共和国企业国有资产法》等法律、法规及规章就国有产权的转让设置了评估、批准、进场交易等一系列程序和要求，如果国有企业转让其持有的风电项目公司股权，应遵守上述程序或要求，否则可能面临风险和障碍。此外，对于违反上述程序或限制的行为，实务中司法机关可能会结合是否造成国有资产流失这一实质标准，认定其是否构成违反法律、行政法规强制性规范而否定其效力。 对于外商（含港澳台）投资企业而言，虽然我国相关法律、政策对于外商投资的限制已经逐步放开，且根据《外商投资准入特别管理措施（负面清单）》（国家发展改革委、商务部令2018年第18号），风电产业不属于限制、禁止外商投资的范畴，但相关法规、司法解释中仍然有部分可能影响转让的规定存在，可能影响项目公司并购协议的效力或履行。故对股权并购方而言，应高度关注项目公司外商投资企业情况下，有关的内部决策或外部审批程序要求，避免可能的风险。 3.项目公司实施项目建设涉及合同纠纷的风险 风电项目在建设过程中产生或遗留的合同纠纷风险，通常体现于总承包合同纠纷、施工合同纠纷，也包括工程设计合同纠纷，工程监理合同纠纷，风电设备买卖合同纠纷，临时用地租赁合同纠纷等。该类纠纷或风险的产生，一方面可能会使项目公司及并购方承担预期之外的经济负担，另一方面可能会影响风电项目本身的效用，进而影响并购方的投资收益。现结合我们的实践经验，对相关风险中的部分问题分析如下： 第一，风电项目的招标投标事宜可能对相关合同的效力产生影响。由于风电项目大多属于“大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目”，或具有“全部或部分使用国有资金投资或者国家融资”等情形，因此属于法定必须招标的项目。如未进行招标，或在招标之前合同双方进行了实质性内容的谈判，再或者双方事后对中标合同进行了实质性内容的变更，则相应合同可能会被法院认定为无效。由此可能导致项目公司的部分原有合同权利不被法院支持，甚至可能影响到整个项目的合法性以及相关竣工验收手续办理。 第二，各方履行上述合同的过程中，可能会遗留欠付工程款、设备价款等债务。对在建风电项目而言，还可能产生项目拖延，甚至实际施工人、农民工阻工的后果。此外，承包人可以根据《合同法》第二百八十六条规定申请法院将工程拍卖、变卖，并就价款要求优先受偿。实践中，部分法院对于实际施工人的工程价款优先受偿主张也予以支持。因此，为使项目顺利进行，并购方可能需要被迫垫付相应费用，进而与原投资方或原股东产生相应追偿、违约诉讼及执行等纠纷。 第三，风电项目设备质量不合格的风险。产品质量不合格主要可以区分为产品质量缺陷和产品质量瑕疵两种情形。二者的主要区别，在于前者强调产品安全性，后者强调效用性。**对于产品存在瑕疵的情形，项目公司通常难以直接向厂家主张合同责任，只能向与其签订合同并对设备质量负责的总承包方、采购商提起合同之诉。对于项目公司因设备缺陷而遭受损害的情形，如实践中我们接触到的相关电力设备爆炸，则其还可以选择直接向设备厂家、存在过错的销售商等主体提起侵权之诉。 ** 4.项目公司的重大债务风险 收购方收购项目公司股权时，往往关注项目公司的债权债务情况。就风电项目公司而言，除因项目建设和运营与相关方发生合同纠纷或债务纠纷外,还可能存在如下债务风险。 第一，向第三方融资的风险。风电项目前期投入较高，因此原投资方很有可能以项目公司名义向银行或其他主体进行融资。在尽调过程中，收购方首先需要对融资产生债务的本息金额进行详尽核对；其次，如果融资协议中涉及限制收购兼并项目公司的条款，则需与融资协议债权人进行沟通，就其同意股权转让等一系列问题达成一致，或者就解除融资协议进行协商；最后，收购方需对项目公司负担的民间借贷及关联方债务的真实性、合理性进行审核，对于不合理的部分，可以督促转让方负责清理和解决。 第二，项目公司承担与风电项目无关合同义务的风险。实践中，原股东可能操纵项目公司对外订立与风电项目无关的合同，或就原股东或其他主体的对外债务承担连带责任。收购方不愿继续履行此类合同的，可以要求项目公司与合同相对方协商解除合同，并约定合同解除遗留的义务及责任完全由原股东承担；或者可以与原股东约定，对于交割日前与合同有关的履行及解除产生的一切责任由原股东承担；还可以通过原股东提供其他担保等方式，尽可能的免除项目公司的责任。 第三，欠缴政府有关部门相应税费的风险。项目公司在项目建设和运营过程中可能发生对政府有关部门的欠缴税费风险。其中，欠缴与土地有关的税费较为常见。实务中,存在项目已经开工但未缴纳土地出让金或相关使用费的情形，并购方与转让方之间很可能就该项金额的最终负担产生争议，因此有必要在转让协议中进行事先约定。 此外，风电项目公司收购也应关注项目公司欠缴大额税款的风险。风电项目对土地的占用使用可能产生相应的城镇土地使用税、耕地占用税；项目公司作为国有土地受让人，可能负担缴纳土地契税的义务；同时，项目公司还可能存在欠缴房产税、企业所得税等其他税务事宜。并且，根据《中华人民共和国税收征收管理法》规定，纳税人未按照规定期限缴纳税款的，税务机关除责令限期缴纳外，从滞纳税款之日起按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。对此，并购方在实施并购前应当要求项目公司就相关问题予以明确，并与税务机关进行确认，对于尚欠税款的，可以督促项目公司尽快补缴，同时要求转让方在正式交易文件中，对税款的缴纳情况进行陈述和保证，同时承担未及时缴纳所产生的责任。 除上述债务外，项目公司由于人员更迭、财务账簿保管不善等诸多原因，还可能产生“隐性负债”，实践中部分企业“隐性负债”数额较大，产生原因复杂，甚至造成了一定的社会影响，拖累了企业的正常经营活动。 基于上述，并购方需要对项目公司层面各种债务或风险的种类、产生原因、可能影响等进行综合、全面的审查和评估，设计、制定合理的收购方案，避免收购对价不合理或担负与项目无关债务等而产生不利后果。 收购风电项目公司，在风电项目层面主要涉及哪些法律风险？ 投资者并购行为的最终目的是实现对风电项目这一重要资产的控制。具体而言，风电项目存在的合法性、资产的归属、负担以及收益的能力，又是直接关系到投资价值及投资收益的问题，因此并购方有必要就上述事宜可能涉及的风险予以高度重视。 1.风电项目合法性的基本要求 第一，风电项目应当符合风电发展规划、开发方案。根据《中华人民共和国可再生能源法》第十四条第三款规定，发电企业按照可再生能源开发利用规划建设是电网企业全额收购可再生能源发电的前提条件。在此基础上，《国家能源局关于进一步完善风电年度开发方案管理工作的通知》（国能新能〔2015〕163号）规定，风电年度开发方案是指根据全国风电发展规划要求，按年度编制的滚动实施方案。 由上述规定可知，符合风电开发规划、开发方案是风电场工程取得项目核准的基本依据，是风电项目合法建设、并网发电的前提条件。详细情况可以参见国家能源局2016年11月16日发布《风电发展“十三五”规划》（国能新能〔2016〕314号），以及各省级政府能源主管部门在此基础上编制的本地区的风电场工程建设规划与年度开发计划、方案。 第二，风电开发项目应当经过能源主管部门核准。风电项目的前期核准是风电项目合法性的重要依据。一直以来，风电前期核准阶段主要受《风电开发建设管理暂行办法》（国能新能〔2011〕285号）规范，项目需要通过一系列前置程序、审批，才可向能源主管部门申请核准。 受国务院简政放权，深化改革企业投资项目核准制度影响，国家能源局于2017年3月27日发布《关于深化能源行业投融资体制改革的实施意见》（国能法改〔2017〕88号），规定：“（七）精简能源投资项目核准前置许可。能源投资项目核准只保留选址意见和用地（用海）预审作为前置条件，除法律法规明确规定的，各级能源项目核准机关一律不得设置任何项目核准的前置条件，不得发放同意开展项目前期工作的‘路条’性文件。” 上述文件可被理解为对项目前期核准程序的重大变化。根据我们的实践经验，近年来各地公示的风电项目核准批复手续确实大为简化，同时提示项目主体在开工建设前，办理其他审批手续。 第三，风电项目应当取得其他法定备案审批手续。主要包括：土地、环保、水土保持、复垦、地震、文物、军事、消防、压覆矿、安全生产及职业病危害评价等。此类手续散见于各项专门法律法规之中，虽然不再作为风电项目核准的前置程序，但仍然对项目的合法性有着重要的影响。需要注意的是，上述部分规定对于许可的主体、条件和期限均可能有着特别的限定，因此项目主体必须及时、妥善的办理后续手续并尽快开工，才能使项目合法、合规。 2.风电项目合法性的常见瑕疵 基于上述情况，结合我们在类似案件、项目中积累的有关经验，我们认为风电项目的合法性问题通常体现为以下几点： 第一，项目主体或投资主体与审批文件主体不一致。国家限制新建电源项目投产前的投机行为，如果风电项目在核准后、投产前，擅自变更了项目主体或投资主体，则可能对项目的合法性造成不利的影响。此外，项目用地等其他手续的主体也可能与项目主体不一致，并购方应当详细审核。 第二，项目审批手续存在瑕疵。实践中项目审批手续不完善或审批手续存在瑕疵的情况较为常见。《风电开发建设管理暂行办法》第二十六条、第二十七条对违规开工建设的后果进行了一般性的规定，主要包括不能享受国家可再生能源发展基金的电价补贴、电网企业不予接受其并网运行、省级以上政府能源主管部门将责令其停止建设、依法追究有关责任人的行政责任等。 实践中，很多项目虽已通过了当地能源主管机关的核准，但存在未批先建、边批边建等问题。我们认为，就此类项目的合法性问题，实践中较为普遍，如果违法行为并未产生实质性的影响，且可以补正的，不宜一概彻底否认项目的合法性，应当允许其补正有关手续，对已经补正的则应尽可能承认其合法性。但是，出于规避风险考虑，收购方仍应提前做好相应防范措施。 第三，项目位置发生变化。项目位置属于项目前期审批工作的核心内容，项目位置的变化可能导致大量申请、审批文件失效，进而危及到项目的合法性。但由于实践中各种情况均可能发生，尤其是基于设计等需要对于个别风机基座位置的调整较为常见，如果一概认定为违法，也不利于新能源行业发展和市场稳定。对此，并购企业应当高度重视。对于位置变化影响较小的项目，应当及时与主管机关进行沟通，并根据其要求敦促项目公司、转让方补正相关手续；对于位置变化较大的情形，则应慎重决定是否继续收购。 第四，审批文件过期。《国家能源局关于进一步完善风电年度开发方案管理工作的通知》（国能新能〔2015〕163号）第五条规定，无法按时核准的项目作废；《风电开发建设管理暂行办法》第十九条规定，项目核准后2年内不开工建设的，项目原核准机构可按照规定收回项目。此外，项目的用地、施工、环评等文件依法也存在着确定的期限，未在期限内建设施工同样可能直接影响项目的合法性，对此收购方也应予以高度关注。 3.相关法律或政策对风电项目盈利能力可能造成的风险 风电项目的盈利能力主要受风电项目自身产能，生产电能消纳，以及国家电价补贴等因素影响，对此收购方应关注法律或政策对风电项目盈利能力可能造成的风险。 实践中，新能源发电项目实际装机容量超出核准容量的情况较多。考虑到部分省份对于超装的控制较为严格，可能会对并网、后期申请补贴产生不利影响，因此收购方应结合当地政策，落实项目可接受的超装幅度大小，是否必须变更核准信息等。如不具备变更核准信息的可行性，在评估阶段，应按照核准容量而非实际装机容量计算项目价值、预期电费收益等，还需预估拆除、罚款可能涉及的费用。此外，如果存在少装的情形，则应审查项目实际收益情况，避免支付过高对价。 就电价补贴而言，电网企业依法依规收购可再生能源电量所发生的费用，高于按照常规能源发电平均上网电价计算所发生费用之间的差额，可以获得可再生能源电价补贴。但由于相关申请、报批流程繁琐，因此电价补贴批准、发放迟延的情况较多。对于未获补贴的项目，并购方可以与项目主体、主管机关加强沟通，确定未获补贴的原因，并关注补贴政策的变化趋势，从而准确评估相关风险。 除上述情形外，实践中受宏观能源供需结构影响，我国部分地区“弃风”形势严重，导致风电项目发电量难以为电网企业所全部消纳。具体情况可以参见国家能源局每年度发布风电投资监测预警结果，其中红色、橙色预警区域“弃风弃电”情况较为突出，不仅在建风电项目的审批、建设可能受到影响，既有符合法律规范要求的风电项目发电的消纳情况也不容乐观。对此，虽然《可再生能源法》规定电网企业未按照规定完成收购可再生能源电量，造成可再生能源发电企业经济损失的，应当承担民事及行政责任，但出于普遍商业考虑，实践中鲜有发电企业真正采取诉讼方式请求电网企业收购电力和赔偿。 投资者应采取何种应对措施，预防和控制收购的法律风险？ 如上所述，风电项目收购涉及多层次的风险，投资者在对风电项目进行收购前，应当对相关风险进行全盘的预估和考虑，并设计好相应的收购方案，最大限度的避免和减少纠纷。 1.委托专业的中介机构，做好收购前的尽职调查和风险评估工作 实践中，如果发生争议，法院普遍认为商事主体的审慎注意程度较高，故合同双方均难通过重大误解、显失公平等事由撤销收购合同。因此，在正式决定收购项目公司股权之前，收购方应聘请法律、会计等专业机构对项目开展全面的尽职调查和风险评估工作，包括对公司股权、资产及负债状况、项目前期工作、项目建设手续、并网发电、补贴申请等各个环节所涉及到的风险点，进行严格的审查分析，充分考虑可能存在的风险，并形成详尽、完备的尽职调查报告以供决策参考。 2.提前与行政机关及相关主体进行沟通、协调，确保项目收购后能够顺利建设、投运 收购方应就尽职调查中发现的各项问题与有关各方进行沟通协调。就项目合法性存在的瑕疵而言，最好与当地能源主管机关等进行妥善沟通，确定相关风险是否可控。就项目公司及项目本身存在的债务或其他负担，则需要与相关债权人等其他权利人进行沟通，并根据其是否同意债务清偿或其他纠纷解决方案等事项，提前做好预案，避免产生额外的交易成本和时间成本，以利于项目收购后能够顺利建设、投运。 3.通过协议文本尽量规避风险，确保自身合法权益 根据收购方对风电项目的评估价值和商业预期，结合尽职调查中查明的目标公司或目标项目存在的一些问题或风险，委托律师设计好收购协议文本。例如，可以项目相关审批手续的完善，项目公司债务的清理，以及相应负担的解除作为协议生效或股权交割的前提条件，同时约定转让方对于相关风险事宜提供担保，一旦出现问题，由转让方最终承担相应的费用与责任，或者在转让尾款中扣除。此外，较为常见的做法是就项目遗留事项在当事人之间进行明确的权利义务约定；还可以通过约定转让方回购条件，以及“一次交割，分期付款”、“尾款作为交易风险保证金”等合同条款，尽可能地锁定风险范围，避免意外情况引发的收购损失，确保自身合法权益。 4.高度重视股权收购合同的履行，积极防控合同履行中的风险 风电项目收购领域普遍存在重视合同签订但轻视合同履行的现象。其中的一个原因在于，风电项目收购往往有律师的参与，在收购合同签订后，律师服务即结束，合同履行中的风险主要由当事人自行把控，而在此过程中，工程项目人员往往不重视合同，又缺少法律意识，进而造成纠纷的发生。

租赁房屋建设手续或证照不全的风险 　　风险主要表现形式： 　　房屋建设未取得工程规划许可证； 　　租赁房屋未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑； 　　租赁房屋未取得土地使用权证； 　　租赁房屋未取得房屋所有权证。 　　风险的后果： 　　租赁合同无效或潜在的纠纷隐患。 　　防范措施： 　　签署屋顶租赁合同前，查询房屋权属证明，如果没有产权证的必须保证取得工程规划许可手续，尽量避免租赁临时建筑。 　　注：建设工程规划许可证非常重要，如果没有这一许可证所签的合同是无效合同。再就是租赁房屋没有经过批准或者是没有按照批准的内容建设的临时建筑，这样的情况下，签订的合同也是无效合同。在租赁房屋没有取得土地使用权证和房屋所有权证的情况下，一般情况下只要取得规划许可手续合同也是有效的，所以我们要特别关注工程规划许可证。最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释中对这个是有明确规定的。 　　法律规定： 　　《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 　　第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 　　第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。 屋顶出租人非房屋产权人的风险 　　风险主要表现形式： 　　屋顶的出租人非房屋产权人，且未得到产权人的授权，且未在事后得到产权人的追认。 　　风险的后果： 　　构成无权处分，导致无法获得屋顶的使用权。 　　防范措施： 　　签订合同前，核实出租房屋的产权人，确保出租人为房屋的产权人，或已得到产权人的授权； 　　签订合同时发现出租人非产权人的，应争取获得产权人的追认。 租赁屋顶为多人共有的风险 　　风险主要表现形式： 　　出租属于建筑共有部分的屋顶的出租未经半数以上业主同意； 　　出租共同共有的房屋的屋顶未经共有人一致同意的； 　　出租按份共有的房屋的屋顶未经２／３以上共有人同意； 　　风险的后果： 　　构成无权处分，导致租赁合同无法履行。 　　防范措施： 　　在签订租赁合同前，核实房屋屋顶是否属于建筑共有部分，如属于共有部分的，应当经专有部分占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意； 　　在签订租赁合同前，核实房屋是否属于共有财产，如属于共有财产的，需征得所有共同共有人或２／３以上按份共有人的同意。 　　法律规定： 　　《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 　　第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分： 　　（一）建筑物…、外墙、屋顶等基本结构部分，…； 　　第七条改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。 　　《物权法》 　　第七十六条下列事项由业主共同决定：……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 　　决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 租赁房屋未经消防验收或屋顶荷载不足的风险 　　风险主要表现形式： 　　出租房屋未经消防验收； 　　出租屋顶不符合光伏项目建设的荷载规范要求。 　　风险的后果： 　　房屋未经消防验收，可能导致无法正常并网发电； 　　屋顶不符合光伏项目建设的荷载规范要求，将导致无法安装光伏面板，或者需要进行加固，增加费用。 　　防范措施： 　　签署租赁合同前要求提供消防验收证明和房屋设计图纸，并聘请专业机构判断屋顶荷载是否满足光伏电站建设要求。 　　注：没有经过消防验收并不会影响合同的效力，但是会导致合同无法履行，也可能会出现消防部门进行检查导致无法继续履行合同的情况。 租赁期限超过20年的风险 　　风险主要表现形式： 　　屋顶租赁合同约定的租赁期限超过20年。 　　风险的后果： 　　租赁期限超过20年的部分无效。 　　防范措施： 　　签两份合同，一份合同期限为20年，另签一份待生效的合同； 　　通过在建筑物上设置地役权的方式，建设分布式光伏项目。 　　注：部分租赁合同中约定，合同期限为20年，20年期满后再续租５年，以规避租赁期限不得超过20年的规定。但根据司法判例，这种约定仍然是无效的，因为通过这种形式还是突破了20年的限制，所以超过20年的部分仍然是无效的。 　　法律规定： 　　《合同法》 　　第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同。 　　《国土资源部办公厅产业用地政策实施工作指引》 　　第十一条根据《物权法》和国办发〔２０１４〕３５号、国土资规〔２０１５〕５号等法律和文件规定，地役权适用于在已有使用权人的土地、建筑物、构筑物上布设新能源汽车充电设施、无线通讯基站、分布式光伏发电设施等小型设施的情形。 　　《物权法》 　　第一百六十一条地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。 屋顶出租人为转租人的风险 　　风险主要表现形式： 　　屋顶承租人未经出租人同意将屋顶转租给次承租人，或者转租合同的转租期限超过承租人剩余租赁期限。 　　风险的后果： 　　出租人有权解除租赁合同或确认转租合同无效。 　　防范措施： 　　承租人将所租赁的屋顶转租的，需事先征得出租人的书面同意，并且确保转租期限不超过承租人剩余租赁期限，如超过剩余租赁期限的，需征得出租人的同意。 　　注：如果没有经过出租人的同意转租，或者是超过了承租人剩余的租赁期限，出租人有权解除租赁合同或者是确认转租合同无效。在跟二房东签合同时要征得出租人的同意，尽量避免与二房东签，如果一定要跟二房东签必须经过出租人的同意，并且确保期限上是没有问题的。 　　法律规定： 　　《合同法》 　　第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 　　承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。。 　　《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 　　第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。 同一屋顶签署多个租赁合同的风险 　　风险主要表现形式： 　　出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同。 　　风险的后果： 　　导致承租人无法取得屋顶的使用权。 　　防范措施： 　　在签订租赁合同前，核实屋顶租赁情况，避免租赁已出租给他人的屋顶； 　　在租赁合同中明确约定违约责任，一屋顶数租导致承租人无法取得屋顶使用权的，提出解除合同并要求出租人承担违约赔偿； 　　在签订租赁合同后，尽快进场施工，达成先行合法占有的事实。 　　注：同一个房屋可能会有多份租赁合同，一般来说都是有效的。根据最高法院的司法解释，在合同均有效的情况下，承租人都主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：第一已经合法占有租赁房屋的，先占的优先；第二个就是已经办理了登记备案手续的，虽然没有占但是办了备案手续的优先；第三个是合同成立在先的优先。这是同一个屋顶签署多个合同下的优先原则。 　　法律规定： 　　《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 　　第六条出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人： 　　（一）已经合法占有租赁房屋的； 　　（二）已经办理登记备案手续的； 　　（三）合同成立在先的。 　　不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。 租赁房屋被抵押或查封的风险 　　风险主要表现形式：...

“十三五”期间光伏发电产业扶持政策逐渐向分布式光伏和光伏扶贫电站转移，特别是在国家能源局于2017年7月发布《关于可再生能源发展“十三五”规划实施的指导意见》（国能发新能[2017]31号）后，各省2017年新增光伏发电建设规模优先用于建设光伏扶贫电站，普通地面光伏电站的建设受到限制，部分省份因缺少新增建设规模指标而陷于停滞。收购已建成的地面光伏电站成为光伏发电产业投资的一种重要方式。 光伏电站并购中，电站的持续运营和电费收益能力是收购方关注的核心问题。可能影响电站持续运营的因素主要包括电站建设和运营所需的政府审批和许可文件的完备性、建设过程的合规性、用地的合规性以及验收手续的完备性等；可能影响电站电费收益的因素包括发电量、电价以及电价补贴。 一、电站立项、建设和运营所需的审批、许可文件 地面光伏电站属于固定资产投资项目，尽职调查时需要关注电站的立项、建设和运营所需的审批、许可文件是否完备。 （一）立项文件 2013年8月《光伏电站项目管理暂行办法》实施前，光伏电站实行核准制管理，核准机关一般为省级发改委，项目立项文件的形式为核准批复；《光伏电站项目管理暂行办法》实施后，光伏电站实行备案制管理，早期一般由省级发展委进行备案，后来多数省份将光伏电站备案权限下放到市或县级发改委，项目立项文件的形式为备案证明。 （二）建设前置审批、许可 地面光伏电站的建设前置审批、许可文件主要包括国土部门的土地预审意见（一般需要先取得国土部门出具的压覆矿产资源情况证明）、城乡规划部门的规划选址意见、环保部门的环评批复、水行政部门的水保批复、电网公司出具的电站接入系统方案评审意见，部分地区还要求取得文物主管部门、驻军部队或当地武装部门出具的项目选址范围内文物情况、军事设施情况证明。在电站开工建设前，还需要取得电站工程的工程规划许可和建筑工程施工许可。 （三）验收许可文件 地面光伏电站验收阶段涉及的行政审批、许可性文件主要包括环保验收批复、水保验收批复、消防验收备案以及电网公司并网验收报告等，具体见本文下文第五部分所述。 （四）发电许可 根据国家能源局的规定，除分布式发电项目以及装机容量6MW（不含）以下的光伏电站外，其他光伏电站应当取得发电类电力业务许可；新建光伏电站在完成启动试运行时间点后三个月内必须取得发电类电力业务许可证。 二、电站实际建设情况与审批、许可文件是否相符 《光伏电站项目管理暂行办法》规定项目单位不得自行变更光伏电站项目备案文件的重要事项，包括项目投资主体、项目场址、建设规模等主要边界条件。尽职调查时需要关注电站的实际建设情况与审批、许可文件的规定是否一致，主要包括： （一）项目投资主体在投产前是否发生变动 为制止光伏电站投资开发中的投机行为，新建电站投产前的投资主体变更受到严格限制，已办理核准/备案手续的电站，未经核准/备案机关同意，其投资主体及股权比例在并网投产前不得擅自变更。国家能源局2016年《新建电源项目投资开发秩序监管报告》对倒卖项目路条或核准文件的违规行为，提出“采取责令限期整改、将出让方投资主体纳入不良信用记录、取消可再生能源电价补贴、依法给予行政处罚并予公开通报等方式处理”的监管意见。 （二）电站的建设地点是否发生变动 建设过程中如变更项目建设地点，一方面，根据现行监管政策，变更地面光伏电站的建设地点需要取得核准/备案机关的同意；另一方面，变更建设地点可能导致已经取得的建设用地预审、环评批复和水保批复等与建设地点有关的审批、许可文件失效而需要重新办理。尽职调查时需要关注电站的实际建设地点与核准/备案文件、用地预审预见、环评批复和水保批复等审批、许可文件规定的建设地点是否一致。 （三）电站的实际装机容量与核准/备案容量是否相符 光伏发电实行新增建设规模管理，各地区投资主管部门仅可以在被分配的建设规模指标范围内进行光伏发电项目的核准/备案，投资主体也仅可在核准/备案的规模范围内建设。实践中超过核准/备案的容量建设的情形较为普遍，但这种做法存在较大的风险：对尚未申报纳入可再生能源资金补贴目录的电站，其可能因擅自变更装机容量而丧失申报电价补贴的资格；对已经申报纳入可再生能源资金补贴目录的电站，其申报时可能未如实申报项目装机容量。尽职调查时需要关注电站是否存在超核准/备案容量建设的问题。 三、 用地问题 地面光伏电站用地主要分为三类，一是光伏发电板的搭建用地，一般称光伏区用地；二是升压站、运营管理中心用地，一般称升压站用地；三是外送输电线路用地。尽职调查时需关注各类用地的合规性。 （一）光伏区用地 根据国土资源部等五部委2015年9月联合发布的《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》，光伏区用地如使用未利用土地的，允许通过租赁方式使用，可不按建设用地管理；占用农用地的，一律按建设用地管理。光伏区占地面积较大，选址一般较为偏远，多采取租用农村集体土地的方式使用，尽职调查时需要关注以下问题： 1、所租用土地的权属是否清晰 土地权属是否清晰关系到租用土地所需完成的用地手续以及土地租赁合同的效力。我国农村地区的集体土地所有权证书核发并不普遍，一般需要和当地国土部门确认土地权属。 2、土地出租人的内部流转程序是否完善 根据《土地管理法》以及《农村土地承包经营权流转管理办法》的规定，农村集体土地对外承包的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准；如村集体出租已由村民承包的土地的，需取得承包人的授权或委托。尽职调查时需要关注出租人的土地流转程序是否完善。 3、项目是否占用农用地 光伏发电项目可以租用未利用地作为光伏区用地，但如果占用农用地的，须办理建设用地审批手续。尽职调查时需关注租用土地的土地性质。如果占用农用地的，需要关注是否办理了相应的建设用地审批手续。 4、项目是否占用林地 国家林业局《关于光伏电站建设使用林地有关问题的通知》规定了光伏电站光伏区禁止使用的林地类型，同时明确可以采用“林光互补”的模式租用宜林地作为光伏区用地，但要求在施工期办理临时占用林地许可。尽职调查时需要关注电站是否占用林地。如占用林地，则需要关注电站占用林地的类型是否属于禁止占用的林地类型；如属于可以使用的林地，是否办理了建设期的临时占用林地许可。 （二）升压站用地 光伏发电项目升压站、运行管理中心和职工宿舍为永久用地，需要办理建设用地审批手续后才可以占地建设。尽职调查时需要关注该等用地是否办理了建设用地手续。 光伏电站建设周期较短，而建设用地审批流程复杂、耗时较长，实践中未完成建设用地审批手续即占地建设的情形较为普遍。我国实行建设用地预审制度，通过用地预审是批准农用地转用、土地征收和办理供地手续的前提条件。通过用地预审虽然不意味着其必然可以通过建设用地审批，但通过用地预审可以明确该用地符合土地利用总体规划和国家供地政策。在项目用地情况和国家土地政策不发生重大变化的情况下，理论上，对于已通过用地预审的建设项目通过后续建设用地审批应无实质法律障碍，但能否最终通过，还需考虑项目所在地的新增建设用地指标是否充足、土地征收方案、农用地转用方案、耕地补充方案和征地补偿安置方案等是否符合要求等因素。 （三）外送输电线路用地 根据《光伏电站项目管理暂行办法》的规定，光伏电站场址外输电线路应由电网公司负责建设，但实践中，多数光伏电站的外送输电线路由项目公司自行垫资建设。如项目公司自行建设外送输电线路的，尽职调查时需要关注外送输电线路用地的合规性。 外送输电线路用地主要是线路塔基和塔杆用地，单个塔基或塔杆占地面积小，外送输电线路用地整体分散。对该类用地是否需要办理建设用地审批手续，实践中，多数地方国土部门一般不会要求项目公司办理建设用地审批手续，由用地单位和土地权属人协商一致即可。但2017年出台的《关于支持光伏扶贫和规范光伏发电产业用地的意见》明确规定光伏扶贫项目和光伏复合项目集电线路杆塔基础用地按建设用地管理，依法办理建设用地审批手续。上述规定实质上明确了电力线路杆塔基础用地要办理建设用地审批手续。尽职调查时需要关注项目外送输电线路用地的使用方式。如通过租用方式使用的，需要关注当地国土部门是否要求其补办建设用地手续。 四、电站建设其他相关法律文件 光伏电站的建设过程中会产生包括工程建设、技术咨询和设备采购合同在内的大量法律文件，尽职调查时需要关注该等法律文件可能给项目公司和并购交易带来的风险，主要关注事项包括： （一）是否通过招标方式选择项目参建单位 根据《招标投标法》、《工程建设项目招标范围和规模标准》的规定，新能源发电项目属于应当进行招标的项目范围，如合同金额达到规定标准的，应当进行招标。光伏电站的建造成本较高，其工程类合同金额一般都达到需要招标的标准。 （二）工程造价是否合理 尽职调查时需要关注项目公司采购的工程技术服务是否合理，每瓦造价是否符合行业一般标准，项目整体工程造价是否合理。 （三）工程建设合同的内容是否合理 尽职调查时需要关注发包方、承包方在EPC总承包等工程建设合同中的权利义务分配是否公平，工程质保期、设备质保期是否符合法律规定或行业一般标准。 （四）项目公司是否存在逾期支付工程款和设备款的情形 地面光伏电站的建造成本较高，尽职调查时需要关注项目公司是否存在逾期支付工程和设备款的情形。 五、 电站验收手续的完备性 光伏发电项目投产前需要完成的涉及行政许可、备案的验收事项主要包括环保设施竣工验收、水土保持设施竣工验收、消防设施竣工验收、电网公司并网验收等。尽职调查时需关注电站投产前是否完成相应的验收。 （一）环保验收 根据《建设项目环境保护管理条例》的规定，建设项目需要配套建设的环境保护设施经验收合格方可正式投入生产或者使用。实践中，光伏电站未完成环保验收即投入生产的情形较为普遍。2017年《建设项目环境保护管理条例》修订前，环保验收属于行政许可事项，由环保部门组织验收，未经验收合格投入生产的，由环保部门受到责令停产和处以罚款。修订后的《建设项目环境保护管理条例》规定由建设单位自行组织环保验收，未完成环保验收即投入生产的，由环保部门责令限期改正和处以罚款，造成重大环境污染或者生态破坏的，责令停止生产或者使用。 （二）水保验收 根据《水土保持法》的规定，水土保持设施未经验收或者验收不合格的，生产建设项目不得投产使用。实践中，光伏电站未完成水保验收即投入生产的情形较为普遍。根据《水土保持法》的规定，水土保持设施未经验收合格即投入生产的，由水行政主管部门责令停止生产或者使用直至验收合格，并处罚款。尽管有上述规定，但需要注意的是，部分地区在对未完成水保验收即投入生产的行为进行处罚时，对一些未造成水土流失问题的建设项目，并不必然要求其停止生产，而是处以责令限期改正和处以罚款。 （三）消防验收 根据《消防法》的规定，未经消防验收或者消防验收不合格的建设工程不得投入使用。实践中，光伏电站未经消防验收即投入产生的情形较为普遍。根据《消防法》的规定，未完成消防验收擅自投入使用的，存在被责令停止使用或者停产停业，并处罚款的风险。 （四）电网公司并网验收 通过电网公司并网验收是光伏电站并入电网运行的前提。此外，电网公司的并网验收日期也是影响光伏电站可适用何等标准的标杆电价的重要因素之一。 六、安全生产问题 尽职调查时需要关注电站是否存在安全生产隐患，包括电站的运营和维护人员是否具备相应的资质，如调度证、电工进网许可证、高低压电工证等；以及电站是否按照《安全生产法》的要求建立并落实安全生产管理制度，如安全生产责任制度、安全生产教育管理制度、安全生产监督管理制度、安全生产隐患排查治理制度、外来人员安全管理制度等。 七、电站的电费收益能力 除建造成本外，影响电站收益的因素主要包括电站的发电量、上网电价和电费补贴和运营维护费用，尽职调查时需要重点关注的事项包括： （一）电站所在区域是否存在弃光问题 除光资源条件、组件质量和电站运行水平外，市场消纳能力对电站的上网电量有重要影响。因光伏电站规模管理失控、电源与电网规划不协调、各种发电主体利益冲突、跨省跨区域输电通道不足等原因，部分省份存在弃光问题。根据国家能源局的统计数据，2017年全国全年弃光率约为6%，弃光率较高的地区有甘肃、新疆、陕西和青海等省份，山西、山东和云南三省2017年开始出现弃光问题。 （二）电站是否已经纳入可再生能源资金补贴目录 光伏标杆电价由两部分构成并分别结算：一部分为电站所在地区的燃煤发电标杆电价，由当地电力公司结算给项目公司；另一部分为光伏标杆电价与当地燃煤发电标杆电价之间的差额，该部分由国家可再生能源基金支付，该部分占光伏发电标杆电价的比重较大，是电站电费收入的主要来源。根据《光伏电站项目管理暂行办法》的规定，只有纳入可再生能源资金补贴目录的项目才可以享受该部分电价补贴。对尚未纳入补贴目录的电站，尽职调查时需要关注电站是否具备纳入补贴目录的基本条件，主要包括： 1、是否取得新增建设规模指标 光伏电站纳入所在地区年度建设管理规模管理、取得新增建设规模指标是后续申请可再生能源发展基金补贴的基本条件。除关注项目是否取得新增建设规模指标外，尽职调查时还需要关注项目是否存在如擅自变更股权结构和核准/备案文件的重要事项、建设进度不满足核准/备案文件要求等可能导致项目被取消建设规模指标的情形。 2、并网时间是否满足适用具体标杆上网电价的时间节点要求 根据现行光伏电价政策，并网时间是决定项目适用何种标杆上网电价的重要因素，尽职调查时需要关注项目并网时间是否满足适用具体标杆上网电价的并网时间节点要求。 3、是否经省级物价部门批复适用标杆上网电价 根据《可再生能源电价附加补助资金管理暂行办法》的规定，上网电价已经价格主管部门审核批复是申请纳入可再生能源资金补贴目录的基本条件。但需注意的是，部分地区，如山东、江苏和四川等省份的物价部门已不再批复具体项目上网电价，而由省级电网公司对项目并网时间进行确认，并依据具体电价政策确认项目上网电价。 （三）是否需要参与市场化交易 部分省份（如云南省、青海省）在进行电力体制改革时将新能源发电项目纳入电力市场化交易主体范围。根据现有电价补贴政策，国家可再生能源基金仅补贴标杆上网电价与当地燃煤发电标杆电价之间的差额部分。如果光伏电站被要求参与电力市场化交易，其电费收益能力可能受到影响。尽职调查时需关注当地的电力市场化交易政策。 （四）第三方运营维护费用是否合理 如光伏电站采用第三方委托运维模式，尽职调查时需要关注委托运维的考核机制是否完善，运维价格是否符合行业一般标准。